תפקידו של נוטריון במהלך רכישת דירה – ייפוי כוח, הזדהות וחתימה

ברכישת דירה מעורבים 2 עורכי דין: הראשון הוא עורך הדין המלווה, זה שמייצג את הרוכש מול המוכר, העירייה, ועדות תכנון, שכנים שטוענים לזכויות בנייה בלעדיות במרפסת וכד’. עורך הדין השני הוא הנוטריון, אשר צריך לספק ייפוי כוח על מסמכים מחייבים עליהם חותם הרוכש מול הבנק.

על המסמכים המחייבים שמציג הבנק לרוכש

הבנק הוא ספק ההלוואה של רוב רוכשי הדירות בישראל. למעט מקרים בהם הובא כל או רוב הכסף מהבית, בדרך כלל, לרוכש דירה ממוצע יהיה 25-30% מההון העצמי הנדרש לרכישת הדירה, כשאת היתרה מספק הבנק באמצעות משכנתא, כהלוואה. מדובר בסכום כסף לא מבוטל שמכסה את רוב עלות הדירה, והוא מורכב מקרן וריבית. מרכיב הקרן הוא גובה ההלוואה המדויק הנדרש להשלמת רכישת הדירה. מרכיב הריבית הוא הרווח של הבנק מעסקת ההלוואה, אותו נדרש הרוכש לספוג באמצעות העברתו לבנק במסגרת התשלומים השוטפים. כאשר הרוכש חותם מול הבנק, הוא למעשה מתחייב גם לשלם קרן, גם לשלם ריבית וגם לעשות זאת במסגרת לוח סילוקין. בישראל, 2 סוגים של לוחות סילוקין אפשריים לסילוק חוב משכנתא בנקאי: שפיצר, בו מרכיב הריבית גדל ככל שתקופת תשלום הקרן גדלה. תשלום של 25 שנים, למשל, יחשוף את הקונה ליותר ריבית מאשר תשלום של 15 שנים על אותה דירה. לוח הסילוקין השני שניתן לחתום עליו הוא “קרן שווה”. הוא לא זמין בכל הבנקים. המתמטיקה מאחוריו מבוססת על תשלום כל מרכיב הריבית, יחד עם תחילת הקרן, בשנים הראשונות לחוב, כשבשנים הבאות משולם המשך הקרן באופן שווה.

על הרוכש לספק לבנק התחייבות בלתי חוזרת לעמידה בתשלומים בהתאם לתנאים

כפי שלמדנו בפסקה לעיל, הרוכש צריך להתחייב שהוא ישלם את חוב המשכנתא שלו במסגרת לוח הסילוקין שנקבע על ידי הבנק. נוסח ההתחייבות מקנה לבנק בעלות על הבית כל עוד החוב לא שולם או מעוכב בתשלום, ןבמקרה של חדלות פירעון, הוא יכול לפנות את הדייר מהבית ולתפעל את הדירה: בפועל, למכור אותה בכינוס נכסים. התחייבות זו מורכבת ממסמכים העוסקים בתשלום הקרן, מסמכים העוסקים בתשלום הריבית ומסמכים המסכמים את כל החוב ללוח סילוקין שנקבע בתום המשא ומתן הבנקאי. המסמכים הללו חתומים על ידי הלקוח ומסופק להם ייפוי כוח נוטריוני חתום בחותמת אפוסטיל על ידי נוטריון כנגד הצגת תעודת זהות או דרכון. עותק אחד של ייפוי הכוח (ההעתק) נשאר אצל הנוטריון למשל 7 שנים. העותק המקורי (המקור) מועבר לסניף הבנק למשכנתאות בו ניתנה המשכנתא.

לסיכום – תפקידיו של הנוטריון בעת רכישת דירה

• לזהות את הרוכש, נוטל המשכנתא, באמצעות מסמכים מזהים ולאשר את זהותו.
• לאשר את המחויבויות לעמידה בתשלומי המשכנתא על כל מרכיביה.
• לנפק חתימה ידנית וחותמת אפוסטיל נוטריונית לעמידה בתנאי ההלוואה במלואם, כולל סנקציות במקרה שי אי עמידה.

באמצעות ייפוי כוח נוטריוני מסוג זה יכול הרוכש להשתמש במשכנתא שניתנה לו לרכישת הדירה המבוקשת.