משכנתאות לעסקים חדשים

לקיחת משכנתא היא תהליך מורכב ומסובך שלא רק אנשים פרטיים עלולים להתקשות במהלכו אלא גם עסקים. מנכ”ל סונול ניר גלילי מנסה לפוגג את הקושי ולספק תשובות לכמה מהשאלות המרכזיות שבעל עסק חדש צריך לשאול את עצמו לפני בקשת משכנתא ותוך כדי תהליך קבלתה של הלוואה זו.

מתי כדאי לעסק לבקש משכנתא?

משכנתא – כלומר הלוואה לטווח ארוך במיוחד תמורת שעבוד נכס, לרוב נדל”ן – מתאימה לעסקים שרוצים להתרחב, עסקים שנמצאים בשלב ההקמה ובפרט לבעל עסק שרוצה לרכוש נדל”ן לטובת הפעילות השוטפת של העסק (למשל גננת שרוצה לפתוח גן פרטי ולשם כך לרכוש בית יכולה לבקש משכנתא לטובת קנייה זו).

היתרון העיקרי של המשכנתא על פני פתרונות מימון אחרים הוא פריסת ההחזרים לתקופה ארוכה במיוחד (במקרים מסוימים עד 25-30 שנים), כשמצד שני מדובר גם על התחייבות לטווח ארוך מאוד – כך שהיא מתאימה למי שמבחינתו עולם העסקים הוא כמו ריצת מרתון ולא ריצות למרחקים קצרים.

איך לבחור מסלול משכנתא?

בחירת מסלול משכנתא, בין אם היא נלקחת לטובת רכישת דירת מגורים ובין אם מדובר במשכנתא לעסק חדש, הינה החלטה חשובה מאוד שמשפיעה לטווח הארוך, ועל כן יש להקדיש לה את מלוא תשומת הלב ואף להיעזר באנשי מקצוע מנוסים ואובייקטיביים בתחום המשכנתאות.

באופן כללי, ישנם מספר מסלולים אפשריים ובדרך כלל יוצרים תמהיל מסוים של כמה מסלולים.

המסלולים הנפוצים ביותר:

ריבית צמודה לא קבועה למדד – היתרון העיקרי של מסלול זה הוא רמת הוודאות המקסימלית: הריבית קבועה לכל אורך תקופת המשכנתא ובהתאם ניתן לדעת מראש בדיוק מהו ההחזר החודשי. מצד שני, בדרך כלל הריבית תהיה גבוהה יחסית.

פריים – במסלול זה הריבית צמודה לריבית הפריים במשק, שלכשעצמה נקבעת בהתאם לשער הריבית שקובע בנק ישראל. נכון ל-2016 הריבית במשק נמוכה מאוד ועל כן אפיק זה משתלם מאוד וזוכה לביקוש נרחב, אבל מזהיר כי בעתיד עלולה ריבית הפריים לעלות ואיתה גם ההחזר החודשי עלול לנסוק מעלה.

ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה למדד – מסלול שמספק ודאות מסוימת (לפרקי זמן של 5 שנים) ובה בעת ריבית יחסית נמוכה.

חשיבות נושא המיסוי

בניגוד ללקוחות פרטיים, שמבחינתם השיקולים בבחירת מסלול המשכנתא הם אך ורק תנאי ההחזר והשאיפה מצד אחד לשלם לאורך השנים כמה שפחות כסף עבור המשכנתא ומצד שני לא להיות חשופים לסיכון גבוה מדי, הרי שבבחירת משכנתא לעסק מעורב שיקול נוסף – מיסוי.

למרכיב המיסוי עשויה להיות השפעה משמעותית על תזרים המזומנים של העסק למשך שנים רבות, ועל כן מומלץ להיעזר בשירותיו של רואה חשבון בעל ניסיון נרחב בכל הקשור למשכנתאות עסקיות או יועץ מס מוסמך בעל ניסיון דומה.