השקעות נדלן בארה”ב

נכסי נדל”ן להשקעה בארה”ב

זהו נושא שבאופן קבוע נמצא תמיד בכותרות ובמרכז הוויכוחים בפורומי נדל”ן שונים, כשם שישנם דעות שונות על כיצד צריכים להיות מסווגים סוגי נכסים אלה. דעה זו מתבססת על סמך כותב שורות אלה שמחשיב עצמו למעמד הצווארון הכחול אשר לא גדל עם כפית של זהב בפיו, יחד עם זאת תפיסתי לאיזור B Class יכולה להיות לאחר תפיסה של אזור Z בכלל. לכן לא אנסה ליצור ויכוח מי צודק ומי לא אבל רק כדי לחלוק את החוויות שלי מהשקעות שונות לאורך השנים בשוק המגוון ברחבי ארה”ב.

מומחי נדל”ן בארה”ב ומשקיעים חולקים תפיסות שונות כאשר מדובר בדירוג נכסים ואזורים. הרוב ידרגו אותם בסקאלה רגילה בין רמה A ל C כאשר אחרים נעים רחוק יותר בין A ל F וייתכן גם קטגוריות משנה נמוכות יותר של כל רמה כגון: A-, B- ו C- וכו’. מדינות וערים שונות יכולות גם להציע וריאציות שונות כיצד לדרג, מצב סוציו-אקונומי של האנשים יכול גם להכתיב כיצד לסווג סוגי נכסים שונים. אישית אני מעדיף להשאיר זאת פשוט ולדרג רק B – A.

כיצד לזהות אזורי A,B,C – Class ואיך תדעו במה כדאי להשקיע

לפניכם רשימה כיצד אני מבדיל בין אזורים ורמות בשוק הנדל”ן במדינת אוהיו טולדו שוק בו הייתי ועודני פעיל מאוד. כיצד אני מדרג סוגים של נכסי נדל”ן:

Class A
הבתים חדשים יותר וממוקמים במקומות יוקרתיים על גדת נהר, באזורי יוקרה מאפיינים של ניקיון והופעה בעת מעבר באיזור לא תוכלו שלא להתפעל מהיופי והיוקרה ורק להתפלל להגיע למעמד כזה. נכסי מעמד A בטולדו לא באמת ממוקמים ישירות שם אלא יותר בפרברים שנמצאים במרחק של 20 דקות נסיעה. בתים אלה ממוקמים באזורי בתי ספר, מרחק נסיעה קצר ממתקנים רפואיים, קניות וישנה קלות גישה לתחבורה ציבורית ראשית. בעלים אשר מתגוררים בנכסים אלה פשוט כמעט ולא נמצאים בבית ברוב שעות היום, האנשים שמתגוררים בבתים אלה הם צווארון לבן קרי עובדים בתחום הכלכלה, מימון או רפואה.

Class B
אני מאמין שרמה זו של נכסים צריכה להיות הלחם והחמאה לכל משקיע. טווח הגילאים הממוצע נע בין 30-60 ובעיקר שמיושב על ידי ריכוז של מעמד פועלים צווארון כחול. בזמן נהיגה באזור תוכלו להיתקל בבית ריק עם חצר גדולה אבל באופן כללי האזור שמור ומטופח. ישנה גם גם כמות הגונה של תשתיות תומכות ומעניקות משרות עבודה. לדוגמא בטולדו יש מפעלי פלדה וזכוכית, בתי חולים, חברת הרכבים GM. האוניברסיטאות בטולדו הם גם אחד מהמעיסיקם הגדולים הממוקמים באזור Class B. אזורי בתי הספר נוטים להיות פחות יוקרתיים אבל הקרבה לכל המוסדות והמתקנים באזור דומה מאוד לאזור המוגדר Class A. התושבים שם שווים ומחולקים 50% בבעלות ו 50% בבעלות משקיעים ומאוכלסים. בשל אסטרטגיית תזרים מזומנים, פוטנציאל הצמיחה והיציאה שמציע מעמד זה נכסים אלה צריכים להיות בסיס לכל משקיע בהסתכלות על בניית תיק תזרים מזומנים חיוני.

Class C
נכסים אלה נופלים לקטגורית סיכון גבוהה ביותר אבל גם יכולים להיות השקעות מאוד רווחיים עם אסטרטגיה נכונה וכם כמה “דמויות שנויות במחלוקת” כדי לגרום לזה לעבוד.

אזהרה: אם אין לכם רכב משוריין לא מוצע לכם לנהוג באזור מעבר לשעה 17.

ועכשיו נשאיר את הצחוק בצד ונאמר כי רוב הבתים במעמד ה C Class ישנים יותר מאשר האזורים ברמות הגבוהות יותר עם בתים מהמאה ה – 19 אשר ניתן לראות ולהסיק מהמראה שלהם שהם כאלו. בנוסף רמת הפשיעה שם תיהיה ברמה גבוהה יותר.

נכסים אלה בעיקר בבעלות משקיעים ומאוכלסים על ידי דיירים בחתך סוציו אקונומי נמוך, בד”כ תלוי בהטבות ממשלתיות. נכסים אלה מציעים תזרים מזומנים הגבוה ביותר מכל הרמות שהוזכרו כאן אך דורשים תשומת לב ויד על הדופק בניהול הנכס.

מנהל הנכס צריך להתמחות באזורים שכאלה כדי לגרום למספרים לעבוד. מחלקה זו צריכה להישקל רק כאשר נבנה נכס יציב ברמה Class B שמייצרים כבר תזרים מזומנים קיים, יציב והגון בכל חודש.

לסיכום
לדעתי תיק השקעות גדול צריך להיות בנוי על יסודות חזקים של רכישת נכסים ברמה של Class B עם כמות נמוכה ביותר של חוב. ברגע שבסיס חזק נבנה ונוצרה כמות הגונה של תזרים מזומנים בלכ חודש אז תוכלו לקחת על עצמכם יותר סיכון. על ידי שימוש במינוף וגיוון בתוך אזור C Class תוכלו להגדיל עוד יותר את תזרים המזומנים החודשי שיאפשר לכם להגדיל את תיק ההשקעות שלכם בקצב מהיר יותר!

גילוי נאות:
ישנם יותר סיפורים ומקרי הונאות יותר מכל האגדות שמספרים על כל רמות האזורים השונים יחד, וזה ידוע כלפגוע או לא לפגוע בסוג האזור. ודאו לעשות טונות של בדיקות נאותות לפני תחילת השקעה, אל תשכחו שמדובר באנשים בשטח אשר גורמים למספרים לעבוד או לא.

אחד המרכיבים החיוניים ביותר, ללא קשר באיזו רמת אזור תחליטו להשקיע הוא לבחור את חברת ניהול הנכס המתאימה ביותר שתדאג לאינטרסים שלכם.